老麦·从容

早在两个月前，有幸听到任志强任总对于中国土地所有制的论断，今日看到任总的blog上贴出了这篇博文《一锤定音之后》，重新拜读大有心得。

一直很奇怪，作为中国人，却要为自己的那张床板板占得那块儿地交租金，而且一交交一辈子并以此为荣……

叹一声“土地是国家的，不是人民的。居中国，大不易”。

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今早看路透中国，很惹眼的标题《对亚洲地产泡沫隐患及其影响的解读》

路透香港12月16日电---亚洲部分地区的房地产价格猛涨,引起人们对资产泡沫的忧虑,也刺激决策者对该行业加以控制. 投资者担心若房地产泡沫破灭,亚洲地区将重蹈美国覆辙,令刚刚复苏的经济因楼市崩盘拖累滑入深渊.

 **泡沫威胁:哪些地区隐患最大?**

亚洲风险最高的当属中国内地和香港,其次为新加坡,这些地区房地产价格已大幅窜升,尤其是在下半年流动性充裕、低息和股市反弹的推动下. "若(中国的泡沫)破灭,会突然产生爆炸性後果吗?如果是这样,亚洲其他地区将受到巨大冲击."第一太平戴维斯集团首席执行官Jeremy Helsby说道.

点此<阅读全文>后你还在看好中国楼市吗？哥们，还是出国吧……

之前的文章一直在讨论目前中国房地产市场高价的原因，此外还有高价背后的风险。在这篇文章里面，我希望能够尝试找到问题的症结：中国的房价如何才能降。

首先我觉得要声明的一点是，房价的下跌，未必会造成金融危机，反而可能让房地产行业走上正轨。一个健康的房地产行业对经济的拉动作用要远远高于一个有价无市的房地产行业。

之前我一直坚持的观点是：住房的投机需求与自住需求混淆在一起，导致住房资源的囤积，进而导致“市场失灵”，没有达到我们之前预想的通过市场手段解决住房问题。而投机需求聚集在地产行业的原因很多，其中有几个比较重要的因素：

1.社会投资渠道匮乏。

一方面，国家垄断了大量的行业和资源；另一方面，部分官商勾结也为一些地方的市场和行业设置了高昂的门槛；此外，经过长时间的发展，社会拥有了大量的闲散资金需要找到投资渠道。投资实业，往往投资期较长，且国内实业生存环境较差（比如税负、黑白两道、占压货款、贷款难等等）。这几方面导致了国内长时间出现了所谓的“炒作”投资习惯，从当年的炒作“兰花”到炒作“健康概念”“猪肉”“大蒜”，统统都是炒作。我们已经习惯了这种思路：规模庞大的游资快速涌入一个市场，囤积大量的资源，“创造”稀缺和市场供不应求，然后击鼓传花一样倒卖给下家，下家也不会把这个资源释放出去，而是继续寻找下家炒作。这种炒作模式的目标是一些不容易腐烂变质的（只要能满足炒作周期就好，甚至保质期3个月也无所谓），而且供应速度也不会那么快的产品（市场上不容易获得供应的补充，创造较长时期的供不应求局面，市场容易被操作）。

2.投资房市风险较低

与前一章节提到的炒作一些所谓的题材相比，房市的风险就低的多了。大家都能看到房子短时间之内不会供应很多（供应期很长），政府也乐意看到土地越来越贵，可以说这是一种政府坐庄的炒作行动。大家跟风炒作，只要庄家不倒还怕啥？更何况这次的庄家是政府—最牛的庄家，跟庄肯定没错。结果目前的情况大家也能看到了，政府这个庄家积重难返，也只能咬牙熬着了。

3.投机房市利润率极高

有人说，房子一年涨价也不过涨个5%，可能连利息都不够，怎么可能有很高的利润率呢？很简单，金融杠杆使得这个利润得到了放大。100万的房子，如果首付2成（20万），一年涨5%（5万），也是相当于用20万的本钱一年赚了5万，利润率达到25%。这是一个能让人疯狂的财富放大模式，更何况之前深圳还推出了“0首付”，更将这种财富模式推到了极致。除了股票的好行情，以及国家垄断性的资源，民间可以看到的投资渠道，谁能有这么高的盈利率？

这么看起来，社会资金涌入房市炒作简直成了一种必然。

那么降低房价的方法，也就隐藏在这三个原因当中了。

一方面，国家应该给社会创造更多的投资渠道（而不是国进民退）；另一方面，国家和政府应该努力探索摆脱土地财政这种土地和住房模式；第三方面，通过市场手段，为房市去杠杆化，降低炒房收益预期。头两个因素不是我等小民可以考虑的国家大事，第三方面我们倒是可以尝试讨论一下。

所谓的为房市去杠杆化，本身可能意味着大幅度提高首付的比例。我们以一个很极端的方式来探讨这个问题：

假设，所有的房子都必须用现金购买，会出现什么情况呢？

同样还是100万的房子，你必须用100万的现金买下来，放一年，用105万的价格出手。利润率降成了5%……与之前的25%对比，谁还来投机这个啊？如果你再考虑点税费中介费，银行利息恐怕都比这个强了吧？那么，谁还愿意来炒房子？

如果房子首付50%，还是在之前的情况下来考虑，其利润率也只是勉强达到10%。这一盈利水平恐怕也是说不过去的吧？

可见，去杠杆化可以有效地降低盈利预期，使得房市的投机成本提高，而风险加大，迫使投机者离场。

这时候有人问了，如果你用很高的首付门槛，那么老百姓怎么买房子啊？老百姓哪有那么多现金出来买房子？

那么我不妨很不负责任的拍脑子做一个判断：如果现在的房市中，通过去杠杆化等手段让投机者离场，房价肯定会下跌。一套100万的房子，投机者离场后，可能只卖50万。之前100万的房子，如果首付3成，需要30万贷款70万；现在50万的房子，首付5成，才不过首付25万贷款25万。这么看上去，好像提高了首付比例，老百姓也是可以得到实惠的。

此外，如果政府可以做到相对公平的一人一套优惠认购的政策，购房人就可以相对单纯的排除投机者（最多出几个投机倒把的号贩子）。这是政府在维持一个社会市场运作是否公平有效的职责所在。

当然了，重申一句，这一举措应配合其他给社会更多投资渠道以及良好投资环境的举措同时出手方才有效。否则挤出来的社会游资可能会成为地上河流，一旦决口危害无穷。

随时想随手写随口说，说者无心听者有意，大风吹过无痕迹。

刚才突然灵光一闪想到这个点子，怕忘了，先写在这里当做备忘，欢迎大家来拍砖。

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国内的高房价，缘起于自住性的需求和投资性的需求都集中在实物市场上进行交易。在之前的一篇文章中我也提到了所谓的两个层级的市场混合在一个信息混乱的市场中进行运作，最终必然导致变成投资者之间的博弈问题（参看《以健康的名义 跌了吧》）。

而我们知道目前的投资性需求根本就不是靠出租房子获利，而是依靠房价上涨获取溢价，并借助金融杠杆实现利益的最大化。这也造成了一部分房子的闲置，使得本来就显得稀缺的居住资源再次得到了浪费（房子没有到需要它的人手里去使用就被沦为一种囤积的资源，像是目前我们一直看到各方面都在喊住宅的闲置率很高的问题）。

不妨做出一个设想：如果我们能用一种方法把投资者从实物交易中间“挤”出来，放在另一个市场中，那么我们的房子就可以真正的采用实物交易方式卖给真正需要房子的人（自住型需求）。而投资者集中的市场应该满足一定的条件：第一，这个市场的交易价格与房地产市场是关联的；第二，带有一定的杠杆率（建议高于住房贷款的杠杆率，否则投资者不会有动力从这个市场中撤出）；第三，是一个零和的对冲市场（以避免其关联交易影响到实物交易，并提供一种保护机制）。

其实这有点像期货交易市场，为购房人也提供了一些套期保价的功能；此外，这种波动可以被杠杆化放大，由投资者自由承担各自的风险。

简单假设模型示意：

市场A，房屋实物市场。购房者可以首付30%贷款买房；

市场B，房屋期货市场。投资者使用金融工具以10%的保证金比例放大交易。

对于投资者来说，市场A的杠杆化率约为3.3，市场B的杠杆化率是10。这意味着同样的本金以及价格水准下，在市场B理论上可以获得市场A三倍的利润。市场B对投资者的吸引力剧增，使用市场B将投资者从市场A析出。

对于自住需求来说，市场A才能买到自己需要的房子。

这个模型可以在一定程度上帮助收入暂时比较低的人比如年轻人买房子。他们可以通过在市场B定期买入一定量的价格指数，在准备买房时将积累的价格指数一次性卖出。这样在很大程度上为这些年轻人和暂时的低收入者提供了一条“保价购房”的渠道；同时也适用于一些高价买房的人，通过卖出一定的远期价格指数达到总体保值的目的。进一步冲抵了未来房价可能的波动。

操作难点在于，如何在这个市场中找到一个基准量作为衡量标准，因为不同地段、不同年代、周边配套的房子价格是不一样的，这需要一种比较科学的评估体系作为支撑，而且应该是一个指导基准价。这是这个设想中最难解决的部分。