老麦·从容

最近半年房价涨得蛮凶的，也有很多朋友问我很多关于房价的问题，于是决定把这一轮房价的一些个人观点写出来，算是个小总结吧。由于这篇文章分成好几个零散时间写，所以行文不是那么顺畅，您就凑或看吧，或者<察看全文>。

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房价是什么？说白了，还是个价格问题。在市场交易中，价格不外乎就是所谓的供需平衡点的问题。在我的眼中，整个市场交易可以分为两个层级的市场，即需求市场和投资市场。我习惯的把需求市场看做一个基础市场，而投资市场是依附于基础市场并对基础市场互动的一个相对高级的市场。

在基础市场中的需求，大多是目前我们所说的刚性需求或者自住需求。这部分需求是真实的、刚性的需求。但由于购房者多为首次置业，且年龄相对较轻，支付能力相对较差，所以对价格极为敏感。

在与之对应的投资市场中，大多属于多次置业的购房者，他们拥有多处房产，买房是为了投资获取利润，这部分购房者拥有较强的支付能力，炒房团就是这部分需求的代表。他们的利益实现在于，通过持有一定的住宅，待一段时间后转手卖出以获得溢价。需要注意的是，这一部分投资客手中的房产，相当大部分依然要以二手房的形式转让给基础市场。

所以，在理想状态下，投资市场中的炒房客应该是考虑一些由于种种原因（比如周边配套暂时不到位，环境相对较差等等）被低估的住宅，在持有一段时间后用相对合理的价格卖给刚性需求者以获取利润。

但是当两个市场混合在一起的时候，情况就发生了改变，因为你不知道这一笔买卖到底是投资性的还是自住性的，你能看到的只有两个指标：成交量以及成交价格。

刚才也提到了，投资客的实力是大于刚性需求的。而对于出售房子的人（卖家）来说，价高者得就意味着市场的最优配置。随着价格的提升，支付能力较低的刚性需求逐渐被挤出，投资者占得比例将会变得越来越大。同样，投资客们也不知道买房的人是投资还是实际市场需求，很可能会被连带入一个投资者的联动攀升期。这时候，泡沫就出现了。

这就像一场战争或者比赛。刚开始一群自得其乐的业余队员玩的不亦乐乎，突然几个绝代高手杀了进来虐人虐的很爽，更多的绝代高手加入寻求快感，结果最终把业余玩家都挤出去了，成为高手之间的互博。高手对高手，太累，不爽，退场。场面开始冷清。就这么简单。

场面冷清了，业余队员就可以回来玩了，跟以前一样，玩的很开心，但那些高手并没有走远，他们比预计更早的回来了……

经济不是回暖了么，为什么炒家不炒点别的非要炒房子呢？好问题！我来说说我的观点，关于目前中国的经济局势现状以及金融海啸的影响。

（此处省略若干，详见全文）

所以中国的投资者们，在政府不断压缩的投资品种和空间下，后有通胀威胁追逐，前有房市回暖的诱惑，便一头扎了进去。哪里的房子保险？当然是北京的！为啥？首都啊，全国哪里经济崩溃也不能让首都崩溃啊！于是都扎北京了，这是投资者最后的防线。买哪里的？当然是好地段的好房子！正好北京出了几个好地段的好楼盘，疯抢！成交量和均价一下子就上去了，那些地段差一点的或者不好的也有信心了，涨价！

上帝欲使之灭亡，必先使其疯狂。

再坚挺的房价，长时间坚持不泄必成隐疾丧命，倒不如一泻如注尚留再战余地还有些许欢愉。资本就像一个刚从AV女郎身上爬起来的AV男优，咬牙扑向了下一个女优，希望接下来能靠一粒蓝色的小药丸顶住，只是不知道明天早上醒来是走向下一个片场，还是躺在医院里面谢幕。

房价，以健康的名义，还是跌了吧……

周五的工作疲于奔波，周六睡了个懒觉打开电脑随便看看，结果在新浪上看到一个标题，差点没让我把酸奶丢到键盘上：《方舟子答93岁院士申泮文:是谁不懂装懂》

方舟子在文章开篇提到：今年3月5日，我在《中国青年报》上看到一篇报道《申泮文院士指出我们竟误会了“化学”一百年》，觉得很好笑，就点评了几句。不料申院士虽已93高龄，却还经常上网看文章，并在我的博客上留言进行反驳。考虑到这又不是什么大事，申院士毕竟不是文怀沙一样的人，把他逼得太急了也不好，我也就不想和他计较。申院士却意犹未尽，自己又通过同一位记者，到《中国青年报》上说去了（《93岁老院士成最高龄博主》，中国青年报2009-07-30），好像他大获全胜似的。那我就给个答复吧。

我找到了他所说的两篇新闻：《申泮文院士指出我们竟误会了“化学”一百年》，《93岁老院士成最高龄博主》

细细读来，有这么几个人该打板子。

第一个，就是《中国青年报》的记者。明明采访的内容是关于化学本科一年级《普通化学》课程改革的内容，但记者偏偏抓住了关于课程名称译文的改变作文章，并且扣上了一个很惹眼的标题：我们竟误会了“化学”一百年。试问：文章就是这么简简单单的乱写出来的吗？题目也是这么乱扣的吗？记者有没有仔细的了解这个课程改革在授课模式和内容编排方面的改进而不是一个名字之争？结果这文章一经转载，反而让人觉得申泮文先生的课程改革工作仅仅是换了一个名字而已！何其不负责任！

第二个，就是方舟子先生了。我看了方舟子先生blog上的简历，不得不说还是很令人羡慕的履历。

1985年毕业于云霄一中，考入中国科技大学生物系。1990年本科毕业后赴美留学。1995年获美国密歇根州立大学生物化学博士学位。先后在美国罗切斯特（Rochester）大学生物系、索尔克（Salk）生物研究院做博士后研究，研究方向为分子遗传学。1998年起主要从事写作和网站建设。

何其风光！算起来，从大学一年级开始到98年做网站，在化学这个领域，满打满算不过13年而已！不知道方舟子先生在国内是否学习过《普通化学》课程，有没有把他学过的《普通化学》课程与现在申先生课程改革工作后的《化学导论》对比看看？没有看过课程改革工作内容，单凭一个标题，就用可以诛杀人的姿态，跟在一个记者胡乱扣的标题后面死死咬着一个“General”的英文单词呜呜不放，拉扯着自己在海外最多8年的生活经验拿英文考据在自己blog中撰文《网人评申泮文院士指出我们竟误会了“化学”一百年》说：

方舟子评：这个老院士是不是老糊涂了？且不说把General Chemistry翻译成普通化学非常准确，国内做为公共课开设的普通化学的课程内容和国外General Chemistry是一样的，都是讲化学基本概念和原理的，何时成了无机化学、元素化学？如果嫌内容不妥，那也是应该改进内容，怎么变成改名了？难怪有人呼吁中国的院士不应该像国外的院士那样搞终身制。那个在美国自己注册虚拟研究所当光杆主任的杨池明现在还“在国内化学重镇南开大学化学学院开课”吧？

请问方舟子先生，以一个生化博士/博士后的身份、人生阅历、智商，以一个主要从事写作和网站建设的文化人的丰富经验，不会犯下这种“观题而动”、进而感慨“老糊涂”这样的低级错误吧？

方舟子先生当然是睿智的，他找到很多国外书籍的名字翻译给大家看，比如这个An Introduction to General Chemistry，这本书才应该是在eddie评论中所说的“一般指的是那种给文科人开的科普课程”吧？竟然被方先生故意翻译成《化学导论的导论》，可见深厚的中英双语功底，以及急智辩才。若非方先生90年出国深造，否则必将在国际大专辩论赛上独放异彩！

方舟子先生当然还是博学的，他还找到很多国外书籍的目录翻译给大家看，以证明General Chemistry的内容都是一样的，并感叹“内容都是大同小异，全都在讲化学的基本概念和原理？申院士从哪里领略了'五花八门、繁花似锦的丰富内容'？”不禁让我想起了周星驰版《鹿鼎记》里面陈进南拿出的绝世武功。

只不过方先生向来大智大才，阅目录而知雅意习得绝世神功，如将这种“目录学习法”推而广之，善莫大焉，吾辈拜伏曰“方先生神功盖世、天下无敌、舟子不出、谁与争锋！”

好了，戏谑的部分就到这里。以下内容希望方舟子先生参考。

我国的化学本科教育本身沿用的还是很早之前的教育体制，在过去的几十年中，国外在这方面的改革和创新力度是相当强的，在课本、授课内容方面的改革和创新方面都有很多值得我们借鉴的地方。方先生也在国外念过书，恐怕也是从研究生阶段读起的，肯定对国外的教育方式和体系非常熟悉。国外的高中、本科教育中经常会出现对一些专业的入门级了解性质的课程。这些课程的课本大多使用Introduction之类的标题，主要是让初学者对整个知识体系和常识有个大概的了解；之后才是一些初级基础课程以及一些高级课程。这种从浅入深的教育方式在很大程度上便于知识的普及覆盖，从教育方法方面来说是值得称道的，特别是在初级课程中一些案例、试验的编制，很能激发学习者的兴趣。这些都是我们自身课本或者授课系统中相对缺失的。申泮文先生在这方面也是在不断的努力尝试，希望探索出一条新的教学模式。即便这种努力在方先生的眼中不值一提，但本着对学生负责的态度，作为这样的工作和付出一个老师，担不起您一句“老糊涂”！

作为公共人物，慎言审行；作为一个学者背景的公众人物，更不可“闻题而动”不做思考。

慎之慎之。

=== 篇后语 ===

后来担心方先生看不到我这犄角旮旯的一言，于是拟将本文贴到他的blog上作为回帖。但很遗憾的是，方先生新浪blog上关于本文禁止留言，于是辗转到他的另一个blog贴上，结果下午发现，作为第237个回帖，方先生已经将其删除。恐怕方先生自己也知道言论欠妥之处，把言论控制在中英文之争的范畴内，以免露怯失语。

问题来源于近期房价的快速上扬，鼓吹房价上扬的主要论据之一就是所谓的通胀预期。坐下来好好看了一下近期的报道，并查阅了一些资料，整理了一下思路，最终抛出这个疑问：住宅是否具备抵抗通胀的保值能力？

首先，我们先要看看什么是通胀。

我们选取美国经济学家莱得勒和帕金的理论，通货膨胀是一个价格持续上升的过程，也等于说，是一个货币价值持续贬值的过程。 

其次，投资抵抗通胀的原理

由于各种物价可能飞涨，而货币本身（特别是纸币）相对于物价来说是贬值的，所以规避通胀或者货币贬值的最常见方式是持有产品的同时减少现金等货币符号的持有数量。即通过将货币转变为产品实现最大的保值。那么对于这些用来规避货币贬值的产品，就要有一定的要求。

第三，那么自住的住宅能不能抵抗通胀呢？

“投资房地产作为抵御通货膨胀最常用手段”里面的“房地产”，更多的是指向地权，即：投资土地才是抵御通货膨胀最常用的手段！这里的土地，是可以长期甚至无限期持有的地权！可见，这里的房地产抗通货膨胀的能力，基本还是属于我们之前所说的“抗通胀的保值产品”。

那么我们返过头来看我国的房地产，特别是我们购买的住宅其实是“租占”在国有土地上的产品（这个租期一般是70年，我们的住宅设计标准是可以使用50年），我们仅考虑在这种“租占土地”制度下的房产是否可以抵御通货膨胀的问题。

因为授权是有期限的，所以“租占土地”制度下的房产证的价值，是在不停的损耗的！一个70年产权的一平米的价格，与剩余50年、30年、10年产权的一平米的价格是完全不一样的！而现在，我们的市场由于处在70年产权最开始的一段时间，时间作用还没有得到充分的体现，我们的市场估价体系更多的看到的是新的更高的价格，而忽略了制度因素带来的折旧因素！这是我们现有住宅估价、定价体系中常常被有意无意忽视的一个问题。

这么看上去，好像我们的住宅，在抵抗通胀方面并不具有太大的优势。通胀论可以作为房价上涨的噱头，但还不至于能让现有的住宅特别是普通住宅承担抵抗通胀的大任。也有人说了，现在你贷款100万，到了通胀结束，这100万也贬值的差不多了，还钱更划算了不是吗？那么我不禁要反问一句：你的收入在未来的10年内的增长速度能比通胀速度更快吗？

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