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国内的高房价，缘起于自住性的需求和投资性的需求都集中在实物市场上进行交易。在之前的一篇文章中我也提到了所谓的两个层级的市场混合在一个信息混乱的市场中进行运作，最终必然导致变成投资者之间的博弈问题（参看《以健康的名义 跌了吧》）。

而我们知道目前的投资性需求根本就不是靠出租房子获利，而是依靠房价上涨获取溢价，并借助金融杠杆实现利益的最大化。这也造成了一部分房子的闲置，使得本来就显得稀缺的居住资源再次得到了浪费（房子没有到需要它的人手里去使用就被沦为一种囤积的资源，像是目前我们一直看到各方面都在喊住宅的闲置率很高的问题）。

不妨做出一个设想：如果我们能用一种方法把投资者从实物交易中间“挤”出来，放在另一个市场中，那么我们的房子就可以真正的采用实物交易方式卖给真正需要房子的人（自住型需求）。而投资者集中的市场应该满足一定的条件：第一，这个市场的交易价格与房地产市场是关联的；第二，带有一定的杠杆率（建议高于住房贷款的杠杆率，否则投资者不会有动力从这个市场中撤出）；第三，是一个零和的对冲市场（以避免其关联交易影响到实物交易，并提供一种保护机制）。

其实这有点像期货交易市场，为购房人也提供了一些套期保价的功能；此外，这种波动可以被杠杆化放大，由投资者自由承担各自的风险。

简单假设模型示意：

市场A，房屋实物市场。购房者可以首付30%贷款买房；

市场B，房屋期货市场。投资者使用金融工具以10%的保证金比例放大交易。

对于投资者来说，市场A的杠杆化率约为3.3，市场B的杠杆化率是10。这意味着同样的本金以及价格水准下，在市场B理论上可以获得市场A三倍的利润。市场B对投资者的吸引力剧增，使用市场B将投资者从市场A析出。

对于自住需求来说，市场A才能买到自己需要的房子。

这个模型可以在一定程度上帮助收入暂时比较低的人比如年轻人买房子。他们可以通过在市场B定期买入一定量的价格指数，在准备买房时将积累的价格指数一次性卖出。这样在很大程度上为这些年轻人和暂时的低收入者提供了一条“保价购房”的渠道；同时也适用于一些高价买房的人，通过卖出一定的远期价格指数达到总体保值的目的。进一步冲抵了未来房价可能的波动。

操作难点在于，如何在这个市场中找到一个基准量作为衡量标准，因为不同地段、不同年代、周边配套的房子价格是不一样的，这需要一种比较科学的评估体系作为支撑，而且应该是一个指导基准价。这是这个设想中最难解决的部分。

源起：近期很多人站出来说高房价的问题，自然还有很多人选择为高房价辩护，理由不外乎通胀预期、面粉贵过面包云云老生常谈，但还有人站出来说，高房价是合理的。不由得仔细看了看这一部分人的论据，仔细想想看，其实有点道理。但问题在于，这些道理是存在于西方政治、经济环境下的，而非适用于中国国情的，所以觉得有必要对高房价合理性的前提条件进行探讨。

第一，什么样的房子才有高房价

我们可以看到的是，一些人在谈论时，往往直接引用XX国家XX城市的房价已经达到了多少多少，我们特别是一些一线的“国际化大都市”距离那个水平还很远，未来还是很有潜质的云云。其实这算是个伪论据。我们的一线城市已经是国际化大都市了吗？这些城市在某个领域内已经成为世界的中心或者亚中心，其一举一动都会对世界产生影响了吗？扪心自问，还没有；未来呢？不好说。即便是已经算是国际化大都市了，你拿着咱们的普通公寓跟人家顶级的投资性的公寓衡量，正如你拿着地摊上的电子表去跟卡地亚的表进行价格对比，进而说明你的电子表也能价值几十万上百万一样，是否有改换命题之嫌？

第二，什么阶段的来谈高房价

别的国家的高房价，恐怕已经是解决了全民“有房住”，开始适当解决“有其屋”阶段才出现的。需要正视的是，这一阶段是经过比较漫长时间财富积累后，通过投资等方式释放出来的。而我们呢？刚刚有了两三天吃肉的日子，手里攒了俩钱，“有房住”还只是解决的勉勉强强，就开始喊着“居者有其屋”哄涨房价了。（当然，有些之前喊着“居者有其屋”的人开始喊“租房子过也不错”“就是不该买房子”，暂时不论他们的想法）。现阶段，是解决大家有房子住的问题，而不是上赶着买房子的阶段。

第三，消费品与投资品之争

房子，究竟是消费品还是投资品，扯皮已久。终于在前一阶段，官方机构开始“考虑”将房子统计入“消费”（可能是希望加大消费在社会GDP当中的比重进而说明我们的社会经济指数开始良性增长？）。其实讨论这个问题完全没有意义。经济学上也没有很明确的界定消费产品和投资产品。当你买个馒头用来吃，那么就是消费品；如果你买来馒头用来囤积高价卖出，那就是投资品。作为馒头，它能做的就是填饱肚子，何必去界定它的属性呢？更何况我们只能“租住”在自己的国度里，这样的政策催生的还是一个带期限的“消费品”。

第四，投资还是投机

什么叫做投资？什么叫做投机？老祖宗很聪明，这俩字眼儿很接近，只是最近有点感觉，投资应该是合“理”的，也就是不要妨碍其他人的生活；投机应该是恶意不合“理”的，可能会对别人的生活造成很恶劣的影响。比如《建国大业》里面那些投机商人囤积物资，国难财，那就是投机不是投资。当房子处于保证所有人头有遮雨瓦的时候，囤积/投资房子就成为“投机”，是不是也要定罪呢？房子就是房子，在一个“让大家都有馒头吃的阶段”，需要打压的不是“做馒头的人”，而是打压那些“囤积馒头囤积面粉”或者“拿着面粉做天价月饼”的人。如果是投机出来的高房价怎么弄？党中央曾经叫过“囤积居奇”，也曾经定了个“投机倒把罪”，不也根治了吗？但有罪不逞，不是不逞，是不能。为啥？有罪者，法也。

第五，还有投机机会么？

当然有，二三线城市还有大把的机会。别小看二三线城市，起码在过去的几年里，一线城市未来几年的收入和之前的积蓄都被房市消化的差不多了，而二三线城市的城市改造刚起步没几年，大家还是很攒了一把钱的。这些钱，都是未来“投机”可以重点照顾的粮食。

第六，高房价好玩么？

当然好玩，特别是“投机”出来的高房价。反正玩不起买不起但看得起的，搬个马扎看热闹。

开玩笑的东西暂时到这里。以下是我的一些想法。

我们做任何事情，最开始都要有个基本的设想和方向。具体到房市上来说，我们的房地产市场是为了解决什么问题而存在的？为了让大家都能买到住上属于自己的房子？为了让大家找到投资/投机的渠道？为了拉动经济？甚至是为了“让年轻人们6年能买到房子”？或者是“让年轻人就该买不起房”？

首先政府要想清楚要做什么事情，然后告诉大家，这个房子，就是为了干什么什么用的。哪怕就直接说：这房子就是给富人盖得，月收入1万以下你就别考虑了。然后做出一个方案来，给富人的房子需要满足哪些规划条件，这些收入怎么分配，……，还有一个更重要的问题要放在方案里：买不起房子的人怎么办？

现在来看，我们的政策往往都是好的，但就是最初没有个方向和主心骨，最后碰到问题大家摸着石头过河，结果队伍散开了想要收拢难了。咋办？要么大家睁一只眼闭一只眼都接着瞎摸，要么喊一嗓子把人叫齐了，定个方向大家一起向前摸。有人肯定问：方向找错了咋办？那我反而要问：要领导、领袖干嘛啊？ 

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房价是什么？说白了，还是个价格问题。在市场交易中，价格不外乎就是所谓的供需平衡点的问题。在我的眼中，整个市场交易可以分为两个层级的市场，即需求市场和投资市场。我习惯的把需求市场看做一个基础市场，而投资市场是依附于基础市场并对基础市场互动的一个相对高级的市场。

在基础市场中的需求，大多是目前我们所说的刚性需求或者自住需求。这部分需求是真实的、刚性的需求。但由于购房者多为首次置业，且年龄相对较轻，支付能力相对较差，所以对价格极为敏感。

在与之对应的投资市场中，大多属于多次置业的购房者，他们拥有多处房产，买房是为了投资获取利润，这部分购房者拥有较强的支付能力，炒房团就是这部分需求的代表。他们的利益实现在于，通过持有一定的住宅，待一段时间后转手卖出以获得溢价。需要注意的是，这一部分投资客手中的房产，相当大部分依然要以二手房的形式转让给基础市场。

所以，在理想状态下，投资市场中的炒房客应该是考虑一些由于种种原因（比如周边配套暂时不到位，环境相对较差等等）被低估的住宅，在持有一段时间后用相对合理的价格卖给刚性需求者以获取利润。

但是当两个市场混合在一起的时候，情况就发生了改变，因为你不知道这一笔买卖到底是投资性的还是自住性的，你能看到的只有两个指标：成交量以及成交价格。

刚才也提到了，投资客的实力是大于刚性需求的。而对于出售房子的人（卖家）来说，价高者得就意味着市场的最优配置。随着价格的提升，支付能力较低的刚性需求逐渐被挤出，投资者占得比例将会变得越来越大。同样，投资客们也不知道买房的人是投资还是实际市场需求，很可能会被连带入一个投资者的联动攀升期。这时候，泡沫就出现了。

这就像一场战争或者比赛。刚开始一群自得其乐的业余队员玩的不亦乐乎，突然几个绝代高手杀了进来虐人虐的很爽，更多的绝代高手加入寻求快感，结果最终把业余玩家都挤出去了，成为高手之间的互博。高手对高手，太累，不爽，退场。场面开始冷清。就这么简单。

场面冷清了，业余队员就可以回来玩了，跟以前一样，玩的很开心，但那些高手并没有走远，他们比预计更早的回来了……

经济不是回暖了么，为什么炒家不炒点别的非要炒房子呢？好问题！我来说说我的观点，关于目前中国的经济局势现状以及金融海啸的影响。

（此处省略若干，详见全文）

所以中国的投资者们，在政府不断压缩的投资品种和空间下，后有通胀威胁追逐，前有房市回暖的诱惑，便一头扎了进去。哪里的房子保险？当然是北京的！为啥？首都啊，全国哪里经济崩溃也不能让首都崩溃啊！于是都扎北京了，这是投资者最后的防线。买哪里的？当然是好地段的好房子！正好北京出了几个好地段的好楼盘，疯抢！成交量和均价一下子就上去了，那些地段差一点的或者不好的也有信心了，涨价！

上帝欲使之灭亡，必先使其疯狂。

再坚挺的房价，长时间坚持不泄必成隐疾丧命，倒不如一泻如注尚留再战余地还有些许欢愉。资本就像一个刚从AV女郎身上爬起来的AV男优，咬牙扑向了下一个女优，希望接下来能靠一粒蓝色的小药丸顶住，只是不知道明天早上醒来是走向下一个片场，还是躺在医院里面谢幕。

房价，以健康的名义，还是跌了吧……

牛郎见到织女，心情很冲动激动，热泪盈眶：“娘子~~~”

织女：“相公~~~”

两人抱头痛哭，相诉别情（此处省略5k字）

突然织女说：“_________”，牛郎立马被雷了个跟头。

提问：织女说了什么？

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以下收集了一些回答：

Fengzi说：来例假了……[点评：跟我想的一样……]

Joan说：我怀孕了……[点评：一道绿光闪过……的确很隐晦阿……]

说真的，有点不适应。

在过去的15个月里，我已经习惯了周末跑到舅舅家，习惯于听那些掩埋在历史课本背后被遮掩的近代史，习惯外婆做的小菜炖的鱼汤，习惯了大口吃菜小口吃饭，间或跟老爷子抿两口白酒，品品哪瓶酒味道更足香味更厚……突然这一切，就跟那间空荡荡的房子一样，没有了。

那是家的味道。

扯远了，说点具体的。舅舅家的那俩小家伙还在北京，因为家里有病号所以两个小家伙来了北京足有一个多月了都没有爬过长城什么的，眼瞅着就要回上海了，就打算给他们俩买点小礼物。小家伙很喜欢航模，据说自从我给他讲了几个手工航模的做法之后，一直兴致高昂，但是一直没有出门买到相关的书籍，颇为沮丧。跑了趟西单书城，没有；接着去了金台路图书批发市场，还是没有。那一堆堆的书啊，铺天盖地，全是所谓的名人传记、商业管理金融、各种考试辅导、外语奥数美术漫画……竟然找不到一本关于如何教小孩子做手工航模之类的书籍！回想起我念小学的时候，随随便便就能在新华书店或者图书馆找到类似的，如何组装收音机、制作礼花炮、焊接电路板、手工打磨飞机模型之类的书籍或者杂志，而且往往都附有很详细的图解说明，比如图纸、关键的加工工艺等等。当初我也是在这些东西里面用三合板做过滑翔机、收音机、小型马达之类的小玩意，后来还做过一些更加复杂的东西。

结果现在，什么都没有了！

如果未来我有了娃，是不是他/她只能念英文、学奥数、考试拿证，如此往复？什么时候起，我们已经习惯了购买技术而不是科学要从娃娃抓起？什么时候起，我们已经习惯于购买半成品组装而不是享受DIY的乐趣？也许乐趣本身已经成为奢侈品。

最终买了几套木头拼版，拼四合院、天坛之类的，颇为复杂。带着小家伙在地上爬了一下午把天坛组装起来，数了数大概有两三百个零件，难得他们把摆在身边最爱的游戏机都放在一边不为所动的忙了一下午，切削木头修改零件忙个不亦乐乎。也许，这才是快乐的味道？

信手涂鸦为之记。

第一次发现一个触屏手机的触摸屏不响应是一件多么可怕的事情。我不能输入电话号码，我不能调用程序，我甚至不能打开输入法回短信，甚至拨打电话的时候只能单凭上下键翻阅几百个号码才能找到我要找的人……这是一件非常恐怖的事情。

其实，我承认，在那一瞬间，我有一种借此机会手机升级去买HTC HD pro 2的冲动……这是个很容易让我兴起花钱冲动的时刻，好在，DIY的冲动抢先一步冲过终点。

照例先把手机大卸八块，把跟屏幕相关的排线、接口、触点统统拆开检查一遍，仔细用酒精擦洗过，重新安装发现还是不灵。于是着手拆开触摸屏……（这个时候我才知道这个触摸屏大概分为3层结构，中间靠胶连，每层之间都有一些细微的空隙，所谓的压感的秘密可能就在于这些空隙的填充感应）用了很多个办法，只能回复局部触屏响应，而且时灵时不灵。

非常无语，只能拜托前台的甜甜妞儿上淘宝给我订了一个新屏幕过来。为啥北京的商家比广东的商家贵一倍涅？忍了……拿回来装上，手机顺利复活。

总结：拆了一个不该拆的线板，其实更换屏幕不需要从内部更换，直接把旧屏幕从外面拆开就好；此外屏幕排线很软很细，卡槽狭窄，连接颇有些难度。

不管怎么说，省下了买新手机的钱，几千块呢。

晚上吃点啥呢？

于是回到北京看了《特种部队·眼镜蛇之崛起》。

方舟子在文章开篇提到：今年3月5日，我在《中国青年报》上看到一篇报道《申泮文院士指出我们竟误会了“化学”一百年》，觉得很好笑，就点评了几句。不料申院士虽已93高龄，却还经常上网看文章，并在我的博客上留言进行反驳。考虑到这又不是什么大事，申院士毕竟不是文怀沙一样的人，把他逼得太急了也不好，我也就不想和他计较。申院士却意犹未尽，自己又通过同一位记者，到《中国青年报》上说去了（《93岁老院士成最高龄博主》，中国青年报2009-07-30），好像他大获全胜似的。那我就给个答复吧。

我找到了他所说的两篇新闻：《申泮文院士指出我们竟误会了“化学”一百年》，《93岁老院士成最高龄博主》

细细读来，有这么几个人该打板子。

第一个，就是《中国青年报》的记者。明明采访的内容是关于化学本科一年级《普通化学》课程改革的内容，但记者偏偏抓住了关于课程名称译文的改变作文章，并且扣上了一个很惹眼的标题：我们竟误会了“化学”一百年。试问：文章就是这么简简单单的乱写出来的吗？题目也是这么乱扣的吗？记者有没有仔细的了解这个课程改革在授课模式和内容编排方面的改进而不是一个名字之争？结果这文章一经转载，反而让人觉得申泮文先生的课程改革工作仅仅是换了一个名字而已！何其不负责任！

第二个，就是方舟子先生了。我看了方舟子先生blog上的简历，不得不说还是很令人羡慕的履历。

1985年毕业于云霄一中，考入中国科技大学生物系。1990年本科毕业后赴美留学。1995年获美国密歇根州立大学生物化学博士学位。先后在美国罗切斯特（Rochester）大学生物系、索尔克（Salk）生物研究院做博士后研究，研究方向为分子遗传学。1998年起主要从事写作和网站建设。

何其风光！算起来，从大学一年级开始到98年做网站，在化学这个领域，满打满算不过13年而已！不知道方舟子先生在国内是否学习过《普通化学》课程，有没有把他学过的《普通化学》课程与现在申先生课程改革工作后的《化学导论》对比看看？没有看过课程改革工作内容，单凭一个标题，就用可以诛杀人的姿态，跟在一个记者胡乱扣的标题后面死死咬着一个“General”的英文单词呜呜不放，拉扯着自己在海外最多8年的生活经验拿英文考据在自己blog中撰文《网人评申泮文院士指出我们竟误会了“化学”一百年》说：

方舟子评：这个老院士是不是老糊涂了？且不说把General Chemistry翻译成普通化学非常准确，国内做为公共课开设的普通化学的课程内容和国外General Chemistry是一样的，都是讲化学基本概念和原理的，何时成了无机化学、元素化学？如果嫌内容不妥，那也是应该改进内容，怎么变成改名了？难怪有人呼吁中国的院士不应该像国外的院士那样搞终身制。那个在美国自己注册虚拟研究所当光杆主任的杨池明现在还“在国内化学重镇南开大学化学学院开课”吧？

请问方舟子先生，以一个生化博士/博士后的身份、人生阅历、智商，以一个主要从事写作和网站建设的文化人的丰富经验，不会犯下这种“观题而动”、进而感慨“老糊涂”这样的低级错误吧？

方舟子先生当然是睿智的，他找到很多国外书籍的名字翻译给大家看，比如这个An Introduction to General Chemistry，这本书才应该是在eddie评论中所说的“一般指的是那种给文科人开的科普课程”吧？竟然被方先生故意翻译成《化学导论的导论》，可见深厚的中英双语功底，以及急智辩才。若非方先生90年出国深造，否则必将在国际大专辩论赛上独放异彩！

方舟子先生当然还是博学的，他还找到很多国外书籍的目录翻译给大家看，以证明General Chemistry的内容都是一样的，并感叹“内容都是大同小异，全都在讲化学的基本概念和原理？申院士从哪里领略了'五花八门、繁花似锦的丰富内容'？”不禁让我想起了周星驰版《鹿鼎记》里面陈进南拿出的绝世武功。

只不过方先生向来大智大才，阅目录而知雅意习得绝世神功，如将这种“目录学习法”推而广之，善莫大焉，吾辈拜伏曰“方先生神功盖世、天下无敌、舟子不出、谁与争锋！”

好了，戏谑的部分就到这里。以下内容希望方舟子先生参考。

我国的化学本科教育本身沿用的还是很早之前的教育体制，在过去的几十年中，国外在这方面的改革和创新力度是相当强的，在课本、授课内容方面的改革和创新方面都有很多值得我们借鉴的地方。方先生也在国外念过书，恐怕也是从研究生阶段读起的，肯定对国外的教育方式和体系非常熟悉。国外的高中、本科教育中经常会出现对一些专业的入门级了解性质的课程。这些课程的课本大多使用Introduction之类的标题，主要是让初学者对整个知识体系和常识有个大概的了解；之后才是一些初级基础课程以及一些高级课程。这种从浅入深的教育方式在很大程度上便于知识的普及覆盖，从教育方法方面来说是值得称道的，特别是在初级课程中一些案例、试验的编制，很能激发学习者的兴趣。这些都是我们自身课本或者授课系统中相对缺失的。申泮文先生在这方面也是在不断的努力尝试，希望探索出一条新的教学模式。即便这种努力在方先生的眼中不值一提，但本着对学生负责的态度，作为这样的工作和付出一个老师，担不起您一句“老糊涂”！

作为公共人物，慎言审行；作为一个学者背景的公众人物，更不可“闻题而动”不做思考。

慎之慎之。

=== 篇后语 ===

后来担心方先生看不到我这犄角旮旯的一言，于是拟将本文贴到他的blog上作为回帖。但很遗憾的是，方先生新浪blog上关于本文禁止留言，于是辗转到他的另一个blog贴上，结果下午发现，作为第237个回帖，方先生已经将其删除。恐怕方先生自己也知道言论欠妥之处，把言论控制在中英文之争的范畴内，以免露怯失语。

首先，我们先要看看什么是通胀。

我们选取美国经济学家莱得勒和帕金的理论，通货膨胀是一个价格持续上升的过程，也等于说，是一个货币价值持续贬值的过程。 

其次，投资抵抗通胀的原理

由于各种物价可能飞涨，而货币本身（特别是纸币）相对于物价来说是贬值的，所以规避通胀或者货币贬值的最常见方式是持有产品的同时减少现金等货币符号的持有数量。即通过将货币转变为产品实现最大的保值。那么对于这些用来规避货币贬值的产品，就要有一定的要求。

第三，那么自住的住宅能不能抵抗通胀呢？

“投资房地产作为抵御通货膨胀最常用手段”里面的“房地产”，更多的是指向地权，即：投资土地才是抵御通货膨胀最常用的手段！这里的土地，是可以长期甚至无限期持有的地权！可见，这里的房地产抗通货膨胀的能力，基本还是属于我们之前所说的“抗通胀的保值产品”。

那么我们返过头来看我国的房地产，特别是我们购买的住宅其实是“租占”在国有土地上的产品（这个租期一般是70年，我们的住宅设计标准是可以使用50年），我们仅考虑在这种“租占土地”制度下的房产是否可以抵御通货膨胀的问题。

因为授权是有期限的，所以“租占土地”制度下的房产证的价值，是在不停的损耗的！一个70年产权的一平米的价格，与剩余50年、30年、10年产权的一平米的价格是完全不一样的！而现在，我们的市场由于处在70年产权最开始的一段时间，时间作用还没有得到充分的体现，我们的市场估价体系更多的看到的是新的更高的价格，而忽略了制度因素带来的折旧因素！这是我们现有住宅估价、定价体系中常常被有意无意忽视的一个问题。

这么看上去，好像我们的住宅，在抵抗通胀方面并不具有太大的优势。通胀论可以作为房价上涨的噱头，但还不至于能让现有的住宅特别是普通住宅承担抵抗通胀的大任。也有人说了，现在你贷款100万，到了通胀结束，这100万也贬值的差不多了，还钱更划算了不是吗？那么我不禁要反问一句：你的收入在未来的10年内的增长速度能比通胀速度更快吗？

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