老麦·从容

本文仅讨论一线或者准一线城市的普通适用性住宅的价格问题，超过150平米的普通住宅、高端/奢侈物业产品、商用物业定价方式暂不讨论。

几种住宅定价方式的评价
住宅价格定位常见的方法有下面几种：市场法、比较法、成本法。一般在产品制定价格的时候，往往同时使用以上三种方式定价，然后将三种价格放在一起，综合各方面因素（还要考虑到营销和一些非竞争因素等手段）进行一个综合定价。但我个人却觉得这个定价模式脱胎于市场持续上扬的环境，并不适用于一个波动的市场环境下的住宅定价。尤其是住宅价格的发展趋势，绝对不能按照这个方式进行计算。

这需要回归到价格定位的初衷上来：消费者为什么愿意按照这个价格来购买这个商品，这里的消费者应定义为相对理性的消费者。当我们探讨这个问题的时候，有一个我们应当承认但却经常被忽视的前置假设条件：在消费者的支付能力范围内。如果消费者没有支付能力（包括融资等手段都考虑在内），那么再理想的价格都将是一纸空谈。

探讨普通住宅消费者的购买力和消费预期
那么一个正常的房地产市场，应该可以供给一种价格低于“住房总价”且品质高于“心理底限”的产品。

假设前提：

我们按照中央的政策和相关专家的呼吁，暂不考虑工作年限低于3年、收入相对较低的青年人（他们应该租房子），我们主要考虑的是工作年限高于5年、在还算不错的企业中担任中层管理以上职位的、即将面临结婚生子等一系列人生大事的人作为考虑对象（我想他们应该是整个房地产市场内的刚性需求）。这部分人年龄多为30上下，假设男女双方都处于同样的收入水平和地位，并能在未来20年~30年内均能保证高于目前收入水平。

问题一：合理的总价范围

如果一个家庭的每月税后收入为X，那么我认为房价水平应介于45X和100X之间，也就是说，合理的房价总价应介于家庭年收入的4倍到9倍。超出这个范围就会有问题。

问题二：合理的户型范围

那么你需要一个什么房子呢？未来20年都在里面生活，一居室肯定不满足使用要求的，那么至少需要2居室，如果按照建筑面积来计算的话，80%的出房率，户型设计得紧凑一些，差不多也要80平米的空间来满足一个两居室的户型的基本需求。以此作为“心理底限”。

问题三：合理的单价

以45~100倍的每月家庭税后收入作为房屋总价，以80平米（暂定）作为一个比较合理的户型面积，则房屋单价的合理水平约为0.5~1.25倍月家庭税后收入，并随着舒适度要求的提高，在总价一定的情况下，这一倍数会降低。

小结
房子的价格是由可预期的收入水平决定的，收入水平的预期是由经济是否稳定决定的，经济有波动，房价必然要波动。在不考虑住房折旧的前提下，二手房交易才能真正的反应一个地区房地产市场的真正刚性需求（投资者较少去购买这些二手房，特别是成熟地区的二手房，反倒是很多成熟地区的二手房的主要卖家）。

问题四：危机下的房产市场
如果这时候，经济危机来了（实际上真的来了），大家裁员了减薪了，一个这样的住宅多少钱？如果之前你买了房子或者多处房子，未来预期不好你可能也会抛掉一些闲置的房子减轻经济压力。按照市场法则来看，能接手的人可能收入也不是特别好，大家只能降价，否则没有人买得起；最倒霉的人也许就是前两天买了房子就被裁员，别说房贷了，连吃饭都有问题了，必然要面临要房还是要命的选择。

问题五：房价到底了吗
以后的走势，我觉得二手房可能会分化，主要的分界点在于98或者02年落成的房子，在此之前的二手房如果地段不是特别好，可能价格会走低；而之后落成的房子，地段稍好一点价格应该是持平并有一定的升幅，可能伴随一定的波动。而新房可能会经历一个寒冬到跳水的过程。

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决定今后看到一些好玩的视频就贴在这里。

 当时无意中打开了这个视频，开始的时候我说：这哥们怎么这么倒霉阿？之后看了我说：这哥们果然很倒霉……接下来我说：这哥们太顽强了！最后我只能很无语的说：这哥们还是不是人啊……Tao哥看了之后发表评论说：假的吧……但我看不像，好歹人家很敬业的裸滚下来了……

下棋的人都知道，有一种残局，看上去双方势均力敌，但只要是选择拿帅，就能在接下来的十多步里面，不论持将一方如何辗转腾挪，都能稳稳的克制死对方。很多江湖卖艺的往往在路边支一个摊子，拿出10倍的赔率吸引人们上去挑战，并大赚特赚。偶尔略施缓手，输那么一两局，更是引得众人雀跃不止。其实，此事不关棋力，只是一个局和一个规则，便能把从云翻江的龙牢牢束缚住任人宰割。

跳出棋局外，我们大可称之为阳谋，设置规则的人无往不利。可这世间万物，往往这设定规则之人也深陷局中，最后错打一耙拧成一团，我们叫做机缘巧合此乃天意不可违。

地产亦然。

中国的地产，算起来也算经历了两次起落。如今，房价日高，国民苦不堪言，政府全无头绪，开发商叫冤连天，到底中国地产出了什么问题？为何成此困局？愚人偶得一言且说分解。

（以下省略推理和废话若干，如有兴趣，请点击这里）

我的想法是：国家给每个公民分发土地券。这个土地券可以是电子的，跟身份证和房产证挂钩，相当于国家给予个人的一次性的补贴和福利。土地券可以转让。

详细方案请 查看原文