老麦·从容

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下棋的人都知道，有一种残局，看上去双方势均力敌，但只要是选择拿帅，就能在接下来的十多步里面，不论持将一方如何辗转腾挪，都能稳稳的克制死对方。很多江湖卖艺的往往在路边支一个摊子，拿出10倍的赔率吸引人们上去挑战，并大赚特赚。偶尔略施缓手，输那么一两局，更是引得众人雀跃不止。其实，此事不关棋力，只是一个局和一个规则，便能把从云翻江的龙牢牢束缚住任人宰割。

跳出棋局外，我们大可称之为阳谋，设置规则的人无往不利。可这世间万物，往往这设定规则之人也深陷局中，最后错打一耙拧成一团，我们叫做机缘巧合此乃天意不可违。

地产亦然。

中国的地产，算起来也算经历了两次起落。如今，房价日高，国民苦不堪言，政府全无头绪，开发商叫冤连天，到底中国地产出了什么问题？为何成此困局？愚人偶得一言且说分解。

话说天下之势，合久必分分久必合。新中国成立，众志成城万众一心把这烂摊子收拾到现在红红火火，中间多少坎坷暂不细说。为了咱们老百姓当家作主，不让那一小撮坏分子有机会拿了咱们老百姓的钱，咱们实行了公有制：这天下的土地财产工厂，这一切的一切，都充了公，国家代替咱老百姓调拨支配给咱老百姓谋福利。此乃开天辟地第一等功绩。可是问题来了，这土地都归了国家，咱老百姓住哪里？两脚要脚踏实地才踏实阿。你操什么心啊，这国家都是咱们的，咱自己住在自个儿的土地上，咋就不能住涅？一想也是这个理儿，于是土地都姓“国”了，以后没有谁家的地这一说，这都是国有的！

于是地产这盘棋就有了个棋盘，上面画好了格子，把那楚山汉界一立，上书“土地国有”。言下之意，这土地产权，那就是国家的，任何个人都没有权利买卖土地。

不过也没啥事，咱们都住着公家的房子，吃着公家的粮票和工资，后来工龄到了，还能分套房，这可是大喜的事情。后来咱们经济好了，改革也开放了，国家也不给分房子了。咋办？拉起房地产这个行业，大家从此购买商品房吧。

说到商品房，这房子可就要拿真金白银来买了，买了就要归自个了。可是这地不是咱们自个家的阿，那上面写着国字头呢，这要让你家住了，不就是占了社会主义的便宜掳了把社会主义的羊毛么？这事也好办，这块地呢，算国家租给你的，你把你们家房子放在这儿，给国家交点租金就行了，一年一年交你麻烦国家也麻烦，不能给国家添麻烦不是？咱们先随口说个数吧，70年，这块地租给你们家摆房子用，一次性交给国家。于是，这个住宅70年产权也就这么来了。

您要问：70年后咋办呢？马上就有那聪明人蹦出来了，这你还担心个啥？70年后的事情了，你这小破房子还不一定换成什么好房子呢，就那么守着70年的破房子你还有个啥出息？就算你还守着，到时候找国家续租不就完了？国家还能亏待了你？这老实人一听，这话实诚，咱能活多少年啊，身后事让别人操心去，把房买了媳妇孩子热炕头，这可是老辈子多少年都没机会的事情。得了，就这样吧。

说起来，咱老百姓还真没啥太多要求，弄个房子把那老婆孩子热炕头一摆，能吃肉喝酒，要是能再唱上两段，那就真是好日子了。于是大家心里那叫一个美啊，社会和谐大家繁荣。

说到这里，这位看官说了，别说这些没劲的，这事大家都知道了。国家先收了70年租子给咱们富国安邦，这开发商盖成房子卖给咱们老百姓。这租子收得天经地义理所应当阿。好嘞，您还把地产这盘棋的玩法也说了，没错，可不就是开发商拿国家的地盖房子卖给咱们老百姓么。既然您这么说，咱先把这段放下，但我现在这儿打个伏笔，一会儿咱再回来说。

改革开放也有小20年了，大家多少也攒了点钱了，那时候刚开始干，这一套房子也没多些钱，而且还有些单位集资建房，咱们要求也不高。国家也为咱们考虑，那70年的租子还真没多少钱，那房子盖起来了，也就2000现大洋一平米，差点钱亲戚朋友一借，过两年也就还了。要说这开发商也真tmd不是东西，一看大家都来买了，这生意经就开始念上了，这房价是蹭蹭得涨，眼瞅着3000了，东拼西凑借欠恐怕不行了，正好银行也考虑咱们老百姓的难处，来吧，我贷款给你，以后按月还点本金利息就行了。咱老实人啊，心想，国家还真体贴咱们老百姓，四处借钱欠人家老脸不说，总觉得见人低一等。贷款！

这开发商一看，哟，小样，能贷款了你就牛X了？咱们还能继续涨价！4千5千6千，人有多大胆，地有多大产！7千8千9千，小样儿还有钱！地产肯定涨，哪能跌？告诉你，1万那是成本！售价2万起！还不还价！我们不求最好，但求最贵！什么？你还买？靠！

这有点钱的脑子活络的，心想，今天我2000买，到银行贷款首付400（首付2成），转过年来3000卖。这里外里一倒手，400赚1000，这可是笔好买卖。要是我把它租出去，这房租钱抵了这月供钱，我空着手儿就大把大把的捞银子，发家致富指日可待阿！自己买不行我还拉着亲戚朋友买，滚来滚去，购房团就出来了。

这国家一看，这钱都被你们这波黑心开发商赚走了阿。当年我这地几百块钱一平米给你了，你都买了成千上万了，好家伙的，这就是国有资产流失阿！不行，我这土地要招牌挂！你们来我这里竞拍！

开发商心说，好啊，现在哥们们正愁有钱没处花呢，你把地拿出来拍卖，市场环境这么好，我赶紧多买点，以后地产行情还要涨，可不能错过这波黄花鱼。竞相征购阿，那地价也是翻着跟头的往上涨，昨天你还叫作地王，今天地王在我家，明天他又天价拿地……你看，这地都那么贵了，一平米光土地就七八千，我这房子卖个1万多2万多，不算贵吧？再说市场行情那么好，有钱多买地！地段地段还是地段，土地就是生产力！

国家一看，乐了。多好的财政收入阿，好多钱好多钱！于是开发商高兴政府满意GDP狂飙，我中华泱泱大国经济赶超欧美指日可待！

可咱们老百姓呢？买房子都买了啥？其实就是那么大一块钢筋混凝土疙瘩。开发商就赚黑心钱，那么个疙瘩硬卖了几十万上百万甚至更多，暴利阿！利欲熏心阿……全国上下对着开发商这叫一个痛骂阿！还有人翻出了以前的账本儿，说那土地几百块钱出让，现在卖了1万上下云云，简直就是全民公敌人人得而诛之！开发商也发现这世道不对了，怎么这房价从5千1万也就过了一两年，这三五年过去了，怎么还不到两万呢？市场不是好吗？房价不是掉不下来么？你倒是涨阿！老子还屯了很多地都等着卖房子的钱去开发呢！老子还背着银行的贷款要还呢！你们怎么不买了？

老百姓说：现在买不起啊~~你这地贵房子贵，那么多贷款一个月要成千上万，俺们家三代7口，吃饭看病孩子上学都要花钱，就是工资没涨上去。你要让俺买，俺怎么买得起阿？

国家一看，这房价高了老百姓没办法过日子可不行，这样吧，不就是房子太大买不起么？搞小户型！于是老百姓又能买得起房子了，房价又涨上去了，老百姓又买不起了……

国家说，那咱们搞点经济适用房吧。老百姓眼巴巴盼出来了，结果……买得起的不够条件，够条件的买不起，最后一群公务员买了去了。

国家说，那咱们限价吧。房地产开发商又不愿意了：前几年你一平米七八千卖给我们，现在让我们房子只卖七八千？赔本的买卖谁做啊！

听说美国资本主义腐朽了，金融也海啸了，房价滴溜溜的都跌了，银行也倒闭了，人民也失业了，还连累我们社会主义新中国了。咱们才猛然发现：银行的钱不是贷给了开发商就是带给了买房子的人；开发商近些年的项目成本高，价格也降不下来了；老百姓手里的钱也不多了，也不愿意投资消费了……这开发商如果倒了，银行的钱也就收不回来了，GDP也上不去了，地也卖不动了，政绩也没了民意也丧了，一切都卡在坎上了，这可咋整阿！

于是我这里也罗里巴嗦的说累了，您也看烦了，就像还是那局棋，在喊出“叫声将军提防提防”之前，一切都静止了，思考中……这时候您回头一看我那伏笔之处，再仔细咂摸咂摸，是不是觉得有那么一点儿不对劲又说不上来？没错儿，点子就在这儿了！

国家收了70年地租（土地出让金），开发商盖成了房子，咱们老百姓买了。就像拿着一个大企业股票的股东，那租金再少，分到我头上也应该有那么几毛几分的红利吧？咱们相当于把土地交给国家保管，国家靠这地赚了钱了，要说这国家的土地也有我的一份儿，怎么的我也应该有点红利吧？怎么我买房子的时候交了租金，这国家没有把租金分红给咱真正的主人老百姓呢？

其实说起来，这应该是个圈。土地应该是国民委托给国家，国家转让给开发商，开发商把土地开发后卖给一部分国民；钞票从一部分国民到开发商然后到国家，到这里就停了，国家却没有把这部分钱给国民！这是症结所在！我们目前中国的房地产经济，其实是这么一个赤裸裸的利益链：政府提前预支了未来70年的地租收益；老百姓通过银行贷款提前预支了未来20~30年的收入！此外还有开发商的利润、中介代理投资者的利润等等。把这些加在一起，形成了国富民强的GDP！年增长超过10%，连续增长十多年的世界奇迹！

肯定有人说，这好办，让国家把这部分钱发下来就行了。每人发些银子不就行了？窃以为不可取。

现在，国家要用钱，土地出让金是各级政府一个很大的收入来源；另一方面，个人所得税也是重要的收入来源。如果削减这部分的收益，国家要冒很大的风险。于是地价降不得，收入也高不上去，一切纠结只是在土地利益分配上！这个矛盾，靠贷款、经济适用房、限价房这些手段都注定只能是杯水车薪！而这个把土地出让金平均分发给老百姓的方式也根本不可取。

那怎么解决这个矛盾呢？我设想的解决方案如下。

国家给每个公民分发土地券。这个土地券可以是电子的，跟身份证和房产证挂钩，相当于国家给予个人的一次性的补贴和福利。土地券可以转让。
举个例子。如果国家规定，每个公民的最小居住面积为20平方米土地。那么就给每个公民分发20平方米的土地券。在购房的时候，如果小区容积率为2，我看上一个建筑面积60平米的房子，那么我可以使用土地券抵扣其中相当于40建筑平米(20×2)的土地出让金（地租）；如果是两口子买房子，理论上可以抵扣80建筑平米(20×2×2)的土地出让金（地租）。
超出部分需要按照一定的价格缴纳土地出让金。
这个土地券在交易的同时划归房地产开发商名下，地产开发商可以凭借土地券向政府申请开发下一块住宅用地，并以土地券支付土地出让金，多退少补。
此外，这个券还能交易，此系个人行为，并可促进相关的二级交易市场的建设。

其实这个土地券属于专项消费券。这样地产商在定价方面就必须有两个价格：用券的价格和不用券的价格。

在这个基础上，还有一个升级版的方案。那就是开发商不替老百姓支付租金，而由老百姓买房后自助按年度缴纳地租，并可以根据自愿原则根据个人情况提前缴纳后期多年的地租。土地券可用来抵扣部分面积房子的地租，超出部分应单独缴纳。租金缴纳记录纳入个人信用统计，直接影响个人的其他社会福利如养老金等。

这个方案的好处在于，使每个人都能享有基本的居住权利，居住大房子的人，就有义务承担更多的责任和义务，这对整个社会是有利的。