老麦·从容

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本文仅讨论一线或者准一线城市的普通适用性住宅的价格问题，超过150平米的普通住宅、高端/奢侈物业产品、商用物业定价方式暂不讨论。

几种住宅定价方式的评价
住宅价格定位常见的方法有下面几种：市场法、比较法、成本法。
市场法注重比较可比项目价格，一般找类似的住宅项目，看看人家差不多的产品卖多少钱，看看卖的如何，什么价钱比较好卖，从而作为定价的依据。
比较法多注重周边主要竞争项目之间的优劣势，比如我的项目比A好，但是比B还差一点，那么理论上我的售价应该介于AB之间，当然了，在实际操作中，往往要考虑众多的比较因素和权重，进而做出一个理性的可量化的模型进行计算。
成本法多为按照开发成本核定，并在开发成本的基础上加上一个预期/要求的利润率进行定价。

一般在产品制定价格的时候，往往同时使用以上三种方式定价，然后将三种价格放在一起，综合各方面因素（还要考虑到营销和一些非竞争因素等手段）进行一个综合定价。

这个定价方式在过去的十年中经常用到，大家都觉得这种定价模式相对成熟，而且因为房地产市场的高速发展，成本法应用已经相对较少，更多的是综合上面两种方法。市场法和比较法的好处是可以对敏感的市场环境进行快速的反应，这是在以销售为导向的阶段较好的定价方式。但我个人却觉得这个定价模式脱胎于市场持续上扬的环境，并不适用于一个波动的市场环境下的住宅定价。尤其是住宅价格的发展趋势，绝对不能按照这个方式进行计算。

这需要回归到价格定位的初衷上来：消费者为什么愿意按照这个价格来购买这个商品，这里的消费者应定义为相对理性的消费者。当我们探讨这个问题的时候，有一个我们应当承认但却经常被忽视的前置假设条件：在消费者的支付能力范围内。如果消费者没有支付能力（包括融资等手段都考虑在内），那么再理想的价格都将是一纸空谈。

探讨普通住宅消费者的购买力和消费预期
具体在房价上，住宅的买家支付货款手段包括：一次性支付、分期支付、贷款支付。这三种方式在很大程度上表明价格对消费者支付能力的影响：如果这些钱很容易可以支付，那么消费者乐意一次性支付；如果稍有困难需要一点时间来筹措资金，可以选择分期支付；如果支付存在一定的困难，那么可能采取贷款支付。伴随着价格越来越高昂，贷款支付的上限就意味着这部分人支付能力的上限。

而贷款支付的上限又是由消费者可用于购房的可自由支配收入（含公积金等辅助手段）的上限决定的，这一上限决定了消费者能够支付的贷款每月月供，同时也锁定了贷款的整体规模，进而约束了可能的房价总价上限。我们在这里暂时记作“住房总价”，超出了这个“住房总价”的产品，只能是镜中花水中月。

消费者对于产品还有个最低功能需求，就是说能满足他们需要的最底限，低于这个限度的产品他们就不会买，让你花200万买个40平米的，你也不干是不是？这个我们暂时记作“心理底限”。

那么一个正常的房地产市场，应该可以供给一种价格低于“住房总价”且品质高于“心理底限”的产品。

根据上面的逻辑，我们来分析一下现在的住宅价格。

假设前提：

我们按照中央的政策和相关专家的呼吁，暂不考虑工作年限低于3年、收入相对较低的青年人（他们应该租房子），我们主要考虑的是工作年限高于5年、在还算不错的企业中担任中层管理以上职位的、即将面临结婚生子等一系列人生大事的人作为考虑对象（我想他们应该是整个房地产市场内的刚性需求）。这部分人年龄多为30上下，假设男女双方都处于同样的收入水平和地位，并能在未来20年~30年内均能保证高于目前收入水平。

问题一：合理的总价范围

总价上限
假设两个人税后月收入共计人民币X万元，扣除每个月必要的储蓄、生活开支、应急开支等款项（暂不考虑结婚生子的费用及养育费），每月可以节省下其中的50%用于购房（已经高于某些官方渠道所声称的1/3用来购房的最佳比例），即每月可用于购房的可自由支配收入为0.5X万元。按照现有的最低购房贷款利率（2008.12.23后7折）4.16%计算，其贷款总规模上限约为82X万元，如果首付比例为2成，则“住房总价”上限为100X万。

换句话说，消费者对现在到未来20年的月税后总收入平均水平预计达到2万的话，那么现在最多能买得起现在总价200万的房子；如果总收入水平预期为1万的话，那么现在最多就买得起总价100万的房子。如果你要保证一个平时较好的生活品质的话，或者决定生养孩子的话，“住房总价”就会比这个比例更低。

总价下限
同理，如果想要生活相对舒适一些，每月总收入（X）的1/3用来购房，利息按照6.53% （2008.10.09后下限，基本相当于过去几年房贷的平均商业利率），则“住房总价”上限为45X万。同样两个人税后月总收入1.5万来计算，仅可购买总价约为67.5万元的房子。个人认为这个属于相对理智的购房者或理财者会考虑的价位，也是我认为合理的一般性总价水准。

换句话说，如果一个家庭的每月税后收入为X，那么我认为房价水平应介于45X和100X之间，也就是说，合理的房价总价应介于家庭年收入的4倍到9倍。超出这个范围就会有问题。

问题二：合理的户型范围

那么你需要一个什么房子呢？未来20年都在里面生活，一居室肯定不满足使用要求的，那么至少需要2居室，如果按照建筑面积来计算的话，80%的出房率，户型设计得紧凑一些，差不多也要80平米的空间来满足一个两居室的户型的基本需求。以此作为“心理底限”。

问题三：合理的单价

以45~100倍的每月家庭税后收入作为房屋总价，以80平米（暂定）作为一个比较合理的户型面积，则房屋单价的合理水平约为0.5~1.25倍月家庭税后收入，并随着舒适度要求的提高，在总价一定的情况下，这一倍数会降低。

以现在两个人税后月总收入1.5万计算（在北京上海应该是比较正常的水平），买的起一个80平米的底限空间，能支付得总价约为150万左右（贷款约为120万），月供7300多元。每平方米的单价约为2万元（如果单价不足2万你可以买个更大一点的，比如1.5万一平米买个100平米的）。这个价格是让你不要生孩子、保佑四老不要什么大病、别考虑装修和蜜月度假、保佑利息不要涨安安稳稳赚钱还贷款的基础上的。

小结
房子的价格是由可预期的收入水平决定的，收入水平的预期是由经济是否稳定决定的，经济有波动，房价必然要波动。在不考虑住房折旧的前提下，二手房交易才能真正的反应一个地区房地产市场的真正刚性需求（投资者较少去购买这些二手房，特别是成熟地区的二手房，反倒是很多成熟地区的二手房的主要卖家）。

问题四：危机下的房产市场
如果这时候，经济危机来了（实际上真的来了），大家裁员了减薪了，一个这样的住宅多少钱？如果之前你买了房子或者多处房子，未来预期不好你可能也会抛掉一些闲置的房子减轻经济压力。按照市场法则来看，能接手的人可能收入也不是特别好，大家只能降价，否则没有人买得起；最倒霉的人也许就是前两天买了房子就被裁员，别说房贷了，连吃饭都有问题了，必然要面临要房还是要命的选择。

问题五：房价到底了吗
如果按照我们前面的单价水准，目前的房屋单价已经达到甚至超过了0.5~1.25倍月家庭税后收入的高线，再高就没人买了，除非大家的家庭月收入有个普遍的提高，否则这个高线很难被打破。而现在很多人在说2月市场二手房成交量剧增，其实在我看来，不过是因为1月底有个春节，大家欢欢喜喜的回家过节，很多1月的成交被推迟到2月登记，造成2月成交量表现出来“激增”的表象，实际上未必有那么高。很多开发商的提价等工作也不过是借助这个表象刺激一下持币观望的消费者，不信你可以等3月份的数据出来，肯定是新房成交量比1、2月高，而二手房成交量比2月下跌了一点点，基本与1月持平或略高。

以后的走势，我觉得二手房可能会分化，主要的分界点在于98或者02年落成的房子，在此之前的二手房如果地段不是特别好，可能价格会走低；而之后落成的房子，地段稍好一点价格应该是持平并有一定的升幅，可能伴随一定的波动。而新房可能会经历一个寒冬到跳水的过程。