老麦·从容

版权声明：转载时请以超链接形式标明文章原始出处和作者信息及本声明
http://magicsmile.blogbus.com/logs/43035144.html

问题来源于近期房价的快速上扬，鼓吹房价上扬的主要论据之一就是所谓的通胀预期，譬如四万亿流动性的问题。最终还是坐下来好好看了一下近期的报道，并查阅了一些资料，整理了一下思路，最终抛出这个疑问：住宅是否具备抵抗通胀的保值能力？

首先，我们先要看看什么是通胀。

通胀是通货膨胀的简称，我们选取美国经济学家莱得勒和帕金的理论，通货膨胀是一个价格持续上升的过程，也等于说，是一个货币价值持续贬值的过程。这一现象的诱因大多有两种，一种是货币流通速度加快，另一种是用于流通的货币增多，且货币总量增加的速度高于社会产品总价值增加的速度。而现实中的通胀往往是两种因素交叠作用的结果，表面上呈现出物价上涨的现象。

本轮国内的通胀预期大多来自在过去一年中相对宽松的货币政策，如持续的降息、贷款额的增大、政府四万亿的投资等等，这些都是增加货币供应、提高货币流通速度的方式；同时各种原材料的涨价也为产品价格/采购指数的上扬提供了足够的推动力。所以，目前社会上较为关注的就是这种流动性过剩可能带来的各种物价飞涨的预期。

其次，投资抵抗通胀的原理。

由于各种物价可能飞涨，而货币本身（特别是纸币）相对于物价来说是贬值的，所以规避通胀或者货币贬值的最常见方式是持有产品的同时减少现金等货币符号的持有数量。即通过将货币转变为产品实现最大的保值。那么对于这些用来规避货币贬值的产品，就要有一定的要求，比如：

①产品不容易腐烂、变质、损坏或灭失。所以水果、食品、具有保值期的一切产品都不可能成为保值产品的载体。

②此产品在短时间之内不会因为供应量或者社会生产效率的提升导致真实的贬值。所以一些可以量产的、技术门槛相对较低或者即将大范围工业生产的产品都不太可能成为合格的保值产品，比如Mp3之类的电子数码类产品。

③此产品在未来依然会获得足够的认同和认可，这是产品保值后可以变现的重要保证。

那么，符合这三方面的产品最可能是这样的“抗通胀的保值产品”可能是黄金、宝石等硬通货以及稀有的艺术品、收藏品。

此外，还有一些特殊的能够实现增值的产品，如果其增值速度能够超过通货膨胀的速度，那么也会是很不错的规避通胀风险的载体，我们可以看作“抗通胀的增值产品”，即资产。

什么是资产？很多人可能会把资产跟财产等同起来，在我看来这是不对的。所谓资产，一定是可以不断产生价值创造价值的东西，或者是能够不断产生价值创造价值的东西的集合体。前者可以看作是一只可以生蛋很多年的母鸡，后者可以看成一个不断产生利润的公司（包括厂房、机械、雇员、专利技术等等的集合体）。一部个人消费用的轿车，应该是财产而不是资产；同样的一部轿车，如果用来做出租车，那么就可以成为资产。同样的，用于经营的酒店、商业、写字楼都可以看作资产，当然，用于出租的住宅也是。

第三，那么自住的住宅能不能抵抗通胀呢？

这是个很有趣的问题。在讨论这个问题之前，我们先看看“投资房地产作为抵御通货膨胀最常用手段”这一理论的原创地——西方世界的房地产。

主要的西方世界的房地产制度，是建立在土地私有制基础上的。换句话说，当你购买了一栋房子的时候，事实上你买下的是这栋房子的土地，以及土地上面的附属物（可能有房子、树木甚至还包括这块地下可能蕴藏的矿产资源，有可能你还会拥有在这块地里面埋藏的古代宝藏），这一切的无限期所有权（当然了，战争或者国家崩溃之类的暂时就不考虑了）。这意味着，当你拥有这栋房子的时候，这块地上所有的一切在未来的未来的未来，都是你的。由于土地的不可复制性（你找不到完全相同的两块地），所以土地所有权也是独一无二的。这就是土地所有权的价值。

这块土地和房产的价值，是根据这块土地可能产生的价值来衡定，并以市场供需/市场成交价格作为参考的一个价值。注意现在我用了“可能产生的价值”，这意味着在衡量这块土地价值时，应该考虑到土地的机会成本。举例来说，某人接受了一笔遗产，包括在曼哈顿核心区一个年久失修几乎倒塌的平房，那么衡量这个土地的价值就不能用这个破房子的价值进行估算，而应该考虑到“如果我把这个地方拆平并建造一个很好的写字楼/酒店”所拥有的价值，进而反推目前的土地价值。我们知道，后者的价值要远远高于前者的价值。

由于土地本身贬值的可能性很小，而且往往需要一个相对长的时间才能体现出来（比如城市经济自然衰退、治安环境日趋恶劣、自然环境退化）；而利好因素却相对容易看到，并快速见效（如新的城市经济刺激法案出台、政府对城市更多的维护和修缮），土地的增值还是相对较快的。可以说，土地价格的波动，往往呈现了一个地区社会、经济发展的走势，其价值在相对长的时间内大概率的在走稳并上升的。对于一些特殊的房产，比如历史名人曾经住过的故居、景观极为良好的豪宅等，其特殊性更容易造就房产的增值潜力和抗风险能力。

所以，“投资房地产作为抵御通货膨胀最常用手段”里面的“房地产”，更多的是指向地权，即：投资土地才是抵御通货膨胀最常用的手段！这里的土地，是可以长期甚至无限期持有的地权！可见，这里的房地产抗通货膨胀的能力，基本还是属于我们之前所说的“抗通胀的保值产品”。

那么我们返过头来看我国的房地产，特别是住宅产品，是否具有抵抗通货膨胀的能力。

众所周知，我国实行的是土地国有政策，我们购买的住宅其实是“租占”在国有土地上的，这个租期一般是70年，我们的住宅设计标准是可以使用50年。此处暂时不考虑这个规定是否合理，我们仅考虑在这种“租占土地”制度下的房产是否可以抵御通货膨胀的问题。为了更容易说明问题，我们比一个例子：

A是个小摊贩，向政府管理部门交纳了70年的管理费（方便计算暂时算作70万人民币，相当于1万/年），获得了在王府井大街口上卖报纸的权力。然后A买了一个能使用50年的制式报亭（里面可能包括一些必要的桌椅板凳以及可能卖冷饮的电冰箱等）花了50万人民币。这个报亭有个产权证，上面写着自2001年开始，A拥有这个报亭的所有权，并拥有70年在此卖报的权利，至2070年止，特此证明云云。这时候，A的这个产权证底价就是120万。

B作为一个也想在这里卖报纸的小摊贩，看着这个报亭很好，打算买过来。A说，那好吧，150万我就卖给你。于是B心里算了算，觉得在王府井这个地段上，卖报纸卖饮料，一年怎么的也要赚5万块，70年时间那就是350万，150万块钱30年就赚回来了（投资回报年限30年），剩下的都是自己净赚的。于是A把产权证卖给B，B拥有70年的卖报权以及50年使用期限的设备设施，就在这里开始卖报纸了。这时候，这个产权证的底价变成了150万。

过了5年，B赚了很多，每年能赚8万块。C很眼热打算收购B的报亭，B开价240万。C一看，投资回报年限30年，还行吧。交易完毕，C拥有65年的卖报权以及45年使用期限的设备设施。看上去还不错。这时候，这个产权证的底价变成了240万。

到这里，大家说好像都没有问题啊，很正常。我们不妨往下看。

C辛辛苦苦打理了30年，每年最多好像也就8万块的样子。这时候D过来了要收购这个报亭，需要花多少钱呢？我们看一下，这个时候，产权证上只剩下35年的卖报授权，以及使用了35年，还有15年就报废的报亭。如果卖报授权和报亭的价格依然维持在2001年水平，那么这个产权证剩下的残值只有50万；在这个报亭剩下的15年中，可以获利120万；在第15年末，D需要花费50万买一个新的报亭以经营剩下的20年卖报授权，总体计算下来，这剩下的35年卖报授权只能给D带来230万元的收入（120+20*8-50）以及一个使用了20年的旧报亭（D新买的那个，残值只有30万）。如果产权证的转让金超过260万，那么D肯定要赔钱的！

这时候你大概就明白了，你购买的报亭是在不停的折旧的，你的卖报授权也是伴随着使用时间的延长不断在贬值的。在时间效应还没有来得及展现的头5-10年甚至20年，大家看到的是30年的回报期及后面白赚的利益，当超过20年的时候，伴随着报亭本身的折旧已经不能继续支持30年回报，后续者就要追加投资以保证卖报纸获利这一行为的持续性。

因为授权是有期限的，所以“租占土地”制度下的房产证的价值，是在不停的损耗的！一个70年产权的一平米的价格，与剩余50年、30年、10年产权的一平米的价格是完全不一样的！而现在，我们的市场由于处在70年产权最开始的一段时间，时间作用还没有得到充分的体现，我们的市场估价体系更多的看到的是新的更高的价格，而忽略了制度因素带来的折旧因素！这是我们现有住宅估价、定价体系中常常被有意无意忽视的一个问题。如果在这种制度下利用房地产进行中长期的抗通胀投资，那么很可能出现以下一种状况：

你在2009年花费200万购买了一套住房，市价可能相当于10公斤黄金（金价按照2009年—200RMB/g）；在2020年的时候，你很兴奋的用400万卖掉，但是却发现那时候的400万只相当于8公斤黄金（假设2019年—500RMB/g）。也许你觉得11年间通货膨胀250%有些夸张，那么我不妨告诉你，1985-1996年的11年间，根据官方数字国内累计的通货膨胀率约为330%。至于经济指数高增长与高通胀并存的情况，也就不在这篇文章里面讨论了。

年通货膨胀率（1985-1996）单位：%

这么看上去，好像我们的住宅，在抵抗通胀方面并不具有太大的优势。通胀论可以作为房价上涨的噱头，但还不至于能让现有的住宅特别是普通住宅承担抵抗通胀的大任。也有人说了，现在你贷款100万，到了通胀结束，这100万也贬值的差不多了，还钱更划算了不是吗？那么我不禁要反问一句：你的收入在未来的10年内的增长速度能比通胀速度更快吗？

== 书接上文的一些闲话 ==