老麦·从容

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最近半年房价涨得蛮凶的，也有很多朋友问我很多关于房价的问题，于是决定把这一轮房价的一些个人观点写出来，算是个小总结吧。由于这篇文章分成好几个零散时间写，所以行文不是那么顺畅，您就凑或看吧，或者<察看全文>。

 

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房价是什么？说白了，还是个价格问题。在市场交易中，价格不外乎就是所谓的供需平衡点的问题。在我的眼中，整个市场交易可以分为两个层级的市场，即需求市场和投资市场。我习惯的把需求市场看做一个基础市场，而投资市场是依附于基础市场并对基础市场互动的一个相对高级的市场。

 

在基础市场中的需求，大多是目前我们所说的刚性需求或者自住需求。这部分需求是真实的、刚性的需求。但由于购房者多为首次置业，且年龄相对较轻，支付能力相对较差，所以对价格极为敏感。

 

在与之对应的投资市场中，大多属于多次置业的购房者，他们拥有多处房产，买房是为了投资获取利润，这部分购房者拥有较强的支付能力，炒房团就是这部分需求的代表。他们的利益实现在于，通过持有一定的住宅，待一段时间后转手卖出以获得溢价。需要注意的是，这一部分投资客手中的房产，相当大部分依然要以二手房的形式转让给基础市场。

 

所以，在理想状态下，投资市场中的炒房客应该是考虑一些由于种种原因（比如周边配套暂时不到位，环境相对较差等等）被低估的住宅，在持有一段时间后用相对合理的价格卖给刚性需求者以获取利润。

 

但是当两个市场混合在一起的时候，情况就发生了改变，因为你不知道这一笔买卖到底是投资性的还是自住性的，你能看到的只有两个指标：成交量以及成交价格。

 

刚才也提到了，投资客的实力是大于刚性需求的。而对于出售房子的人（卖家）来说，价高者得就意味着市场的最优配置。随着价格的提升，支付能力较低的刚性需求逐渐被挤出，投资者占得比例将会变得越来越大。同样，投资客们也不知道买房的人是投资还是实际市场需求，很可能会被连带入一个投资者的联动攀升期。这时候，泡沫就出现了。

 

那么我们不妨来看看2005年之后的北京房价。

 

2005年之前，房价平稳上升，那时候大家还没说房价高之类的，大多听见的是某某某的房子增值了好多之类。这时候投资还不是那么明显和旺盛，外地人、京飘在京购房成为市场的主要支撑（收入相对较高也具备一定的支付实力），投资多集中于散卖的写字楼和商铺。

大概是在2006年开始，特别是股市的红火，很多人账面财富急剧膨胀，对未来预期乐观，有了钱干啥？换个好车换个好房，有的甚至连老婆都换了，这也是那几年好房子好别墅卖的好的主要原因。由于经济的持续向好，炒股票炒基金炒地皮炒房子……反正是个物件都能拿来炒那么两下，那么炒房团的行动也就不是那么让人惊奇的了。所以，在我看来，2006年到2007年，是一个炒家（投资者）大规模涌入的年份，他们的购买实力和大规模购买促成了2007年房价的飙涨。

 

然后金融海啸来了，这玩意简直就是投资者的噩梦，大家都在疯狂的想办法变现以尽可能把账面上的财富转化为实实在在的财富。所有之前在炒的物件都在抛售。你可以看到，股票跌了，钢材也便宜了，甚至连在华鬼子的薪水都在跌，到处都在裁员等等，那你就不用惊奇房子也在跌。

 

这就像一场战争或者比赛。刚开始一群自得其乐的业余队员玩的不亦乐乎，突然几个绝代高手杀了进来虐人虐的很爽，更多的绝代高手加入寻求快感，结果最终把业余玩家都挤出去了，成为高手之间的互博。高手对高手，太累，不爽，退场。场面开始冷清。就这么简单。

 

场面冷清了，业余队员就可以回来玩了，跟以前一样，玩的很开心，但那些高手并没有走远，他们比预计更早的回来了……

 

2008年底，北京房价在各种因素的影响下下跌了20%到30%，有那么点实力的刚性需求和改善性需求开始返场，2009年上半年，成交逐渐扩大，特别是在二手房市场上的成交量极为可观（实力差一点的就去找二手房了），大家一声轰喊“房价回暖了~~”。这一阶段，利好的消息层出不穷，降息了，炒家马上入场开始吃货；降低贷款门槛，后续炒家接着进入；放开了外资限制，连国外友人都进来了……炒家们形成了一波又一波的梯次，逐渐进入的同时也把原来的刚性需求又挤出去了，甚至一些炒家进入了二手房市场。

 

经济不是回暖了么，为什么炒家不炒点别的非要炒房子呢？好问题！我来说说我的观点，关于目前中国的经济局势现状以及金融海啸的影响。

 

中国经济是一个外向型经济为主导的（中国的GDP主要依赖政府投资和出口来保证的常年年均增长超过8%或者10%），我们是世界工厂的制造链（虽然相对比较低端）。我们的产能主要是针对海外市场需求，这些需求未必与我国现阶段的需求特征相吻合。产能相对国内需求来说，一定是过剩的（没市场也是相对过剩）。

 

另一方面，这一轮金融海啸是西方世界国家长期积累的金融风险的集中释放，这种释放本身对我们没有太大的影响，但是他造成的后果却是西方金融机构的连锁倒闭，进而造成的西方世界国家的金融恐慌和货币流动性不足的问题。这在很大程度上影响到西方国家的需求，进而影响到我国的出口，形成对中国外向型经济产能过剩的沉重压力。

 

而中国，在这一系列的影响和变动中，不存在流动性不足波及我国银行业的问题（除非，哥们，你们之前违规投资了大量面临倒闭的西方银行）。那么为什么要连续降息增加流动性呢？反正我不明白，但这一轮增加的流动性要找到出路。去哪里？投资什么？

 

投资什么都可能是过剩的，企业业主不敢投资自己的企业，央企拿着大量的钞票也不敢再次扩大产能，有能耐的去国外买矿买资源（方向是进步的正确的，手段是愚蠢的拙劣的），还有大把的钱能投什么？股票、地皮、房子！除此之外，你还能投资什么？连山西煤老板都要成为历史名词了（煤矿业大整合收归国有，私人承包矿产更加艰难）。除了房子，有啥其他的可以倒腾的么？没剩下多少了！

 

另一方面，大家都在喊通胀要来了，捏着钞票就是缩水。所以中国的投资者们，在政府不断压缩的投资品种和空间下，后有通胀威胁追逐，前有房市回暖的诱惑，便一头扎了进去。哪里的房子保险？当然是北京的！为啥？首都啊，全国哪里经济崩溃也不能让首都崩溃啊！于是都扎北京了，这是投资者最后的防线。买哪里的？当然是好地段的好房子！正好北京出了几个好地段的好楼盘，疯抢！成交量和均价一下子就上去了，那些地段差一点的或者不好的也有信心了，涨价！

 

上帝欲使之灭亡，必先使其疯狂。

 

再坚挺的房价，长时间坚持不泄必成隐疾丧命，倒不如一泻如注尚留再战余地还有些许欢愉。资本就像一个刚从AV女郎身上爬起来的AV男优，咬牙扑向了下一个女优，希望接下来能靠一粒蓝色的小药丸顶住，只是不知道明天早上醒来是走向下一个片场，还是躺在医院里面谢幕。

 

房价，以健康的名义，还是跌了吧……